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第二編物權(quán)

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第二百七十一條【建筑物區(qū)分所有權(quán)】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條【業(yè)主對專有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全；不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條【業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分；享有權(quán)利；承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房；其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條【建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)的道路；屬于業(yè)主共有；但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地；屬于業(yè)主共有；但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房；屬于業(yè)主共有。

第二百七十五條【車位、車庫的歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬；由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；屬于業(yè)主共有。

第二百七十六條【車位、車庫的首要用途】建筑區(qū)劃內(nèi)；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。

第二百七十七條【業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助】業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會；選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序；依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項；應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項；應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項；應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百七十九條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的；除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外；應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第二百八十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定；對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的；受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定；可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入；在扣除合理成本之后；屬于業(yè)主共有。

第二百八十三條【建筑物及其附屬設(shè)施的費用分擔和收益分配】建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項；有約定的；按照約定;沒有約定或者約定不明確的；按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

第二百八十四條【建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施；也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；業(yè)主有權(quán)依法更換。

第二百八十五條【業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系】物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托；依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施；接受業(yè)主的監(jiān)督；并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；積極配合開展相關(guān)工作。

第二百八十六條【業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任】業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；相關(guān)行為應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；業(yè)主應(yīng)當依法予以配合。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會；對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為；有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的；有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴；有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法處理。

第二百八十七條【業(yè)主合法權(quán)益的保護】業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為；有權(quán)請求其承擔民事責(zé)任。

第七章 相鄰關(guān)系

第二百八十八條【處理相鄰關(guān)系的原則】不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則；正確處理相鄰關(guān)系。

第二百八十九條【處理相鄰關(guān)系的法律依據(jù)】法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的；依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的；可以按照當?shù)亓?xí)慣。

第二百九十條【用水、排水相鄰關(guān)系】不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用；應(yīng)當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放；應(yīng)當尊重自然流向。

第二百九十一條【通行相鄰關(guān)系】不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的；應(yīng)當提供必要的便利。

第二百九十二條【相鄰?fù)恋氐睦谩坎粍赢a(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏模辉撏恋亍⒔ㄖ锏臋?quán)利人應(yīng)當提供必要的便利。

第二百九十三條【相鄰?fù)L(fēng)、采光和日照】建造建筑物；不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準；不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第二百九十四條【相鄰不動產(chǎn)之間不可量物侵害】不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物；排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質(zhì)。

第二百九十五條【維護相鄰不動產(chǎn)安全】不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等；不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第二百九十六條【使用相鄰不動產(chǎn)避免造成損害】不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的；應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。

第八章共有

第二百九十七條【共有及其類型】不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條【按份共有】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第二百九十九條【共同共有】共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

第三百條【共有人對共有物的管理權(quán)】共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的；各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的；應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意；但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔；有約定的；按照其約定;沒有約定或者約定不明確的；按份共有人按照其份額負擔；共同共有人共同負擔。

第三百零三條【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；以維持共有關(guān)系的；應(yīng)當按照約定；但是共有人有重大理由需要分割的；可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的；按份共有人可以隨時請求分割；共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的；應(yīng)當給予賠償。

第三百零四條【共有物的分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議；共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的；應(yīng)當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的；應(yīng)當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的；其他共有人應(yīng)當分擔損失。

第三百零五條【按份共有人的份額處分權(quán)和其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)】按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第三百零六條【優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式】按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的；應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的；協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的；按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三百零七條【因共同財產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的對外、對內(nèi)效力】因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)；在對外關(guān)系上；共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務(wù)；但是法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上；除共有人另有約定外；按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔債務(wù)；共同共有人共同享有債權(quán)、承擔債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當承擔份額的按份共有人；有權(quán)向其他共有人追償。

第三百零八條【按份共有的推定】共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有；或者約定不明確的；除共有人具有家庭關(guān)系等外；視為按份共有。

第三百零九條【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額；沒有約定或者約定不明確的；按照出資額確定;不能確定出資額的；視為等額享有。

第三百一十條【用益物權(quán)、擔保物權(quán)共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權(quán)、擔保物權(quán)的；參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

作者：George_ma

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來源：簡書